Yuguo.us

深圳房价教给我的三堂课

Introduction

user

余果

全栈工程师,《Web全栈工程师的自我修养》作者。


Featured

观点

深圳房价教给我的三堂课

Posted by 余果 on .

我在 2010 年来到深圳,加入了腾讯。在入职培训的时候,辅导老师说,“现在不是一个最好的时代,腾讯股票和深圳房价都是历史最高,我刚来深圳的时候才……”。当然后面他也鼓励我们好好加油,迟早会有自己的股票和房子。

事实是,2010年腾讯股票才154港币,现在(2016年4月)腾讯股票折算成拆股之前的价格是795港币(159*5),6年涨了500%,比巴菲特的最好的股票还要涨的多。

从2010年到2016年,腾讯股票上涨了5倍(2014因为股票面值太大,经历了一次拆股,原始1股拆分成5股)
腾讯股票

从2010年到2016年,腾讯股票上涨了5倍(2014因为股票面值太大,经历了一次拆股,原始1股拆分成5股)

房价呢,2010年的均价为2万元,现在南山区的均价为7万元,如果你不是全款买房(意味着使用了银行的贷款),那么6年后你的投资回报率最高能达到1700%。

现在看来,我们都会觉得他傻,在股票和房价都处于历史低位的时候还抱着悲观的态度,简直是对身边触手可及的投资机会视而不见。但是处于当时的环境下,我们都认为房价简直是太高了,直到三年后的2013年底,我获得了腾讯赞助的安居工程贷款,抱着不用白不用的心态,才利用这30万首付买了第一套房,而这三年中,房价又涨了一倍

安居工程是腾讯公司提供给优秀员工和有资历的员工的一项员工福利,即无抵押无息贷款30万(现在因为房价上涨,贷款额度上限已经提升到50万,具体金额视不同城市具体情况而定),员工可以把这部分资金用作购房首付,每年春节过后来还固定部分即可。

之后几年,随着房价的上升和波动,我真正意识到杠杆的威力。加之我在腾讯表现不错,薪酬也水涨船高,之前的房贷压力对我来说渐渐轻松,我就卖掉它换了一套房子。因为又使用了30%首付的杠杆,所以我可以买到面积更大、地段更好的房子。

我尽量保持合理的负债比例和月供压力,从来不试图提前还完月供,这让我从2015年的房价暴涨中没有“被贫穷”。

王小波的《沉默的大多数》中说的:“人们都是从沉默中学习,而不是从话语中学习。”这几年我看了很多关于房价的文章,但是说实话,对于大部分内容,作者要么是骗子,要么是傻子。

沉默的大多数

我并不是一个在最好的时机开始房产投资的人,但是我从自己的思考,和跟一些挚友的深刻讨论中,学到了最深刻和宝贵的课程。这两位老师——极其深入的思考,和房产投资方面的挚友——都是我们大多数人最缺少的。我们大多数人还在听从最差的老师:作为政府喉舌的媒体、为了流量和转发讨好读者的公众号、无投资经验的新手记者。

一些很聪明的年轻人(包括我自己团队的年轻人)对这个国家经济的了解差到令人心痛的程度,而他们又容易受一些无良媒体的误导,坚信是这个社会出了问题,而不是自己的认知问题。或者是只从话语中学习,不从沉默中学习,得花很多年才意识到自己走了弯路。

中国人讲究说话委婉,一般的朋友我懒得跟他讲房价问题,信息量太大,无法深入沟通,就跟政治和宗教一样,避而不谈最好。他说房价太高了我也就附和一下,但是真正铁的哥们,我会深入给他分析房价问题,有一个当月就买了房,现在已经换了大房子。

忍了很久,我终于还是准备分享一下自己密而不传的买房经验。这些经验对我来说非常珍贵,是花了很多心思才得到,这么公开出来有点不甘心,但是又很快释然。一方面,只有百分之一的人能真正把信息吸收进去成为自己的知识,而看得进去到转化成行动的就只有万分之一了。这个世界最重要的不是知识,而是行动。

另一方面,接下来我的经验不会很好听,有些人会随时愤而关闭页面。请做好心理准备。

第一课:在这个世界看来,自己的感受没那么重要

有哪些事情一开始无法接受,但是慢慢就会习惯了?

答案是:我们绝大部分人,都是平凡的。

很常见的一种思维方式是,“房价已经这么高了,大大超出工薪族的购买能力了,政府一定会出手干预的”。包括人民日报都采用过这种推导法来“证明”房价太高了。

这里有两个逻辑漏洞。

第一,我们很容易把自己的收入套入到“工薪族”这个词里面来,认为“我”买不起房,那肯定大部分人都买不起房了。

我们认为自己的收入还不错,应该在工薪族中偏上。其实,在这个资本的世界里,富人从资本中获得的收益是大大高于工资收入的。即使是工资收入还不错的程序员,如果按现金流和购买力来计算,在这个社会金字塔中也是出于下游的。

媒体的这种推导法中都假设刚毕业的小王想在核心地段买一套70平的两室一厅。好吧,其实大部分没有积累的年轻人是没能力一开始就在一线城市买到70平的房子的,这是常态。

为什么要做一个“工薪族应该能够在一线城市买得起70平房”的设定呢?这是伪命题啊!

我的预测是,如果保持城市人口持续涌入的现状,一线城市的房价,会自动调节到大部分人都买不起的程度。毕业五年的年轻人可能只能买30平的一房一厅。我在香港和东京这样的城市就大量观察到这样的现象,房价非常贵,房子面积非常小,但是在尽量小的房间内,设施足够丰富和现代化。

第二,政府为什么会关心“你”买不买得起房呢?

国家主席是你叔叔吗?财政部长是你大舅吗?都不是啊,那他为什么要担心你买不起房呢?你可能会说,“因为要社会稳定啊”。讲真,如果房价太高,你会怎样?你不会怎样,你只会不买房,然后租房住。一线城市租不起,你就回到老家。没什么问题。

但是如果房价下跌(下跌30%以上)会怎样?问题大了!持有房产的人会断供弃房,银行会无法收回贷款只能查封房产拍卖,而在那之前就会发生恐慌性抛售,资金外逃,通货紧缩,GDP下滑,银行破产,金融危机……所以政府知道房价高,但是要软着陆,最好的情况是发行货币,让大家工资上涨,物价上涨跟上房价,就显得房价没有泡沫了。跌?不行!

于是在发行货币的过程中,我们持有的现金都会贬值,而背负负债的人,相当于负债的数量变少。对于一个负债500万的人,如果通货膨胀10%,相当于他的负债实际价值减少了50万,即使在这个过程中房价不涨也不跌,他也赚了50万,扣除房贷利率,也赚了20万。加之通货膨胀中,一线城市的房产价格会成为最保值的产品而被抢购,房价上涨是大概率事件,在美国,房产叫做real estate,“真正的财产”。

从全国经济状况来看,国家在意的是经济的稳定,从这个维度讲,政府倒是非常非常担心2015年底到2016年中这个期间的二三四五线房子去库存的情况。

因为开发商借钱来开发楼盘,需要卖掉楼盘才能回收资金还给银行。但是因为人口从三线城市涌向二线城市,二线城市涌向一线城市,结果就是二三线城市房子建多了卖不出去。如果卖不出去,导致房地产商无法收回资金,就没钱还给银行,地产商就要破产。银行拿着没人要的房产,也拍卖不了多少钱,也可能破产。

所以政府对地产商说,我赶紧用政策出一些刺激方案,让大家都来把你们的库存消灭光,然后你们就拿着钱去做别的事吧,反正别再在二线城市做房子了。

这个刺激方案在新闻中通过“去库存”的政策表达出来,但是一些思维方式还是停留在“我”的阶段的人,就会认为,呀,政府认为房价太高了要遏制一下呢,看看后续会不会有持续的压制手段呢,我再等等。事实上,去库存的窗口期在半年到一年期间,错过了就不会再有机会。

其实啊,政府从一开始就没有关心你呢!

政府面临的金融挑战不止是国内,还有国外一些金融机构想趁机狙击一把人民币。就不说远了,有兴趣看看郎咸平的书。

政府的这些考虑,最终通过M2(广义货币,反映潜在购买力)增速飞涨来体现出来,而房子成为最大的蓄水池。2016年3月政府暂时关闭了一些房产投资渠道,但是没有降低货币发行量,这些货币的洪水马上通过一些较小的管道释放出来,比如股票价格、菜价等,简直是立竿见影!你要说身边物价还没涨,对不起,新增货币都是从核心城市和产业扩散开的,二三四五线城市会逐渐感受到货币的威力。

总之,在国际国内金融机构虎视眈眈下,政府做出金融决策需要考虑的事情很多,而你个人的感受,是它最不关心的。

所以,我们在考虑“政府会怎样怎样”的时候,不要以自己的感受作为思考依据,而应以政府的角度来思考。我们即使无法考虑得那么精准,但是方向不会错太多。

此外,有一种观点说,政府在走一盘险棋,把握不好力度可能会有很大的风险。这种观点我部分认同,至少我们在同一个频道上聊天,但我的看法更乐观一点。中国是大政府,比较强势,从经济和调控方式来说,都比起其他国家的小政府有更多的好牌可以打出。中国巨大的经济体量也给了决策者较大的缓冲空间。所以我对于未来是乐观的。

第二课:别做老愤青

那些讨好你的文章,可能会最终害了你。

在朋友圈获得广泛认同和传播的文章,本质上它的第一优先级就是传播性。有更多人认同和转播,它就能获得更多粉丝,获得更高的收益。至于这些人最终是否受益,不在它的考虑范围。

第一种是说,阶层固化让年轻人失去斗志。由于读者群体绝大多数是阶层较中下的,所以对类似的文章获得了深刻的赞同。

“阶层固化”其实准确的说是“阶层流动性降低”,一方面是穷人也有机会上升到富人阶层,一方面是富人阶层也可能落入穷人阶层。“固化”有点极端了,有夸大其词吸引眼球的嫌疑,我暂且用“稳定”这个词来描述吧。

在世界上所有的现代国家,都有阶级稳定的现象。这是一个社会成熟的表现,如果我们的社会里富人总是落入到穷人阶层,而穷人也经常一夜暴富,那这个社会肯定失去了秩序,很快就会崩溃,真正有能力的人会逃离。

我们是一个成立才六十多年的年轻国家,从“打土豪分田地”的搓麻将式的洗牌中建立了这个社会,大家可能会有一种误解,认为人人平等是常态。但这个世界的本质就是不平等,最有钱的人跟普通人的差别,跟人和猴子的差别还大。

现在科技还没有发达到人可以永生或者星际旅游,但是我预测一百年后,富人跟穷人的差别可能会更大。甚至在健康上也有差异,生活的星球也都不同。

从好的方面讲,人类的科技正在经历大爆炸,虽然贫富差距还在增大,但是整体财富的增加导致穷人也能活得越来越好了,人类的未来也不会因为贫富差距变大而崩溃。

作为年轻人,要有斗志,对未来乐观。阶层比中国更加固化的美国,也能让印度贫民窟出生的小孩当上Google CEO,你若听信无良媒体,认为中国真的没有给年轻人机会而消极倦怠下去,那你就真的没有机会了。甚至,你的子孙的机会会更小更小。

所以,与其天天当愤青甚至老愤青,还不如好好去做一些事情,好好努力,不说一定是成功人士,当个新中产也不是这么难。天天抱怨“上升通道堵死”的人,只不过是给自己的不努力找借口而已。

第二类观点是,预测房价会跌

有一些理由是参考日本房价“失去的二十年”,有一些是通过推导和采访来证明房价不合理。如果读者熟悉日本经济,看过一些楼盘,社交圈丰富一点,会发现这些文章基本上都经不起推敲的。

但是,99.9%的读者,看到这样的标题就high了!因为文章标题跟自己内心的预期相符,就像获得了认同一样,马上去点赞。

在所有的社交网络中都有这样的问题,知乎的无脑点赞、朋友圈的无脑转发等。年轻的时候傻一点没关系,到了三四十岁还傻,就有点可怜了。

第三课:价值分析,要做右侧投资,不做左侧投资

左侧投资和右侧投资是股票投资里面的术语,我把它搬到房产投资中。

左侧投资是根据已经表现出来的价格表来预测未来,右侧投资是根据城市、地区、小区的基本面来预测未来价值。

在本文开始的那位辅导老师,他认为房价到了历史高点,这就是左侧分析。

而如果用右侧分析,我会认为即使到了2016年,短期来看,经历了房价暴涨之后,某些地区和小区也仍然是被低估了。根据已经知道的一些规划信息,未来这些地区的房产还有上涨空间。而长期来看,根据人口涌入的趋势、限购的严格程度、人民币通货膨胀、以及知乎上的房产投资模型……我认为相对人民币估值,整个深圳都还有很大发展空间。

最后,如果你的结论是“道理我都懂,可我就是没钱”。那我只能说,别刷手机了,赶紧起来搬砖。

中南海的心操完了,装逼结束。本文没有涉及房产投资中的操作细节,对于大多数人来说,第一套房可能是人生中最重要的投资。你去旅游都那么认真做攻略,买房了为什么那么随意呢?

对于具体的选房技巧,我老婆比我精通太多,从小区、户型、学位、交通、物业、容积率等方面,她都能一眼洞察。所以在选房的时候,我都是听她的,即使她也说不出为什么,我也相信女人的第六感比男人准。有时候即使不买房,也周末去踩踩盘,就当散步。

如果你没有这样的老婆,如果你在深圳,推荐关注一下“深圳房客会”公众号,我在这里成交了几次,他们的业务员对用户需求,以及房产估值把握得都很精准,公众号有时候推一些笋盘,相当于在家里踩盘,有时候有一些宏观经济的文章。说多了像广告,不说了。

深圳房客会

user

余果

https://yuguo.us

全栈工程师,《Web全栈工程师的自我修养》作者。